Sustentabilidade também é uma decisão econômica

Entretanto, existe uma dimensão muito mais prática nessa discussão.

Um imóvel consome recursos para funcionar. Precisa de energia elétrica, água, materiais de manutenção e equipamentos que, ao longo do tempo, exigem substituição ou reparos. Quanto maior o desperdício, maior pode ser o custo de operação e menor a eficiência da estrutura construída.

Para quem administra patrimônio imobiliário, essa relação não deveria passar despercebida.

A sustentabilidade precisa ser examinada também sob a perspectiva econômica. Uma edificação que utiliza melhor a energia, reduz perdas de água, aproveita adequadamente a iluminação natural e apresenta soluções construtivas compatíveis com as condições ambientais pode oferecer vantagens operacionais ao longo de sua vida útil.

Isso não significa que qualquer investimento sustentável produzirá valorização imobiliária ou retorno financeiro garantido. O resultado depende das características do imóvel, do custo da intervenção, da utilização, das tarifas, da manutenção e das condições do mercado.

O ponto central é compreender que a eficiência de um imóvel não está apenas no valor pelo qual ele pode ser vendido, mas também na forma como funciona e nos recursos que consome para cumprir sua finalidade.

O consumo de energia das edificações e sua importância para o patrimônio

A dimensão desse assunto pode ser compreendida pelos dados da Empresa de Pesquisa Energética, vinculada ao Ministério de Minas e Energia.

No Atlas da Eficiência Energética Brasil 2024, a EPE informa que as edificações residenciais, comerciais e públicas consumiram, em conjunto, aproximadamente 290 terawatts-hora de eletricidade em 2023. Esse volume representou 47% de toda a eletricidade consumida no país naquele ano.

O dado demonstra a importância das edificações no consumo de energia elétrica brasileiro e ajuda a explicar por que a eficiência energética merece atenção na construção e na administração de imóveis. (EPE, Atlas da Eficiência Energética Brasil 2024)

A eficiência energética pode ser compreendida como a capacidade de utilizar menos energia para proporcionar as mesmas condições de conforto e funcionamento. Essa definição é apresentada pelo Ministério de Minas e Energia em sua política voltada às edificações. (MME, Eficiência Energética nas Edificações)

Na prática, isso significa que uma residência não deveria depender exclusivamente de aparelhos de ar-condicionado para oferecer conforto térmico quando o próprio projeto poderia favorecer iluminação e ventilação naturais, respeitadas as condições climáticas e construtivas do local.

Um edifício comercial também pode consumir menos energia por meio de sistemas de iluminação mais eficientes, equipamentos adequados, controle do condicionamento de ar e manutenção correta das instalações.

Em condomínios residenciais, o consumo das áreas comuns merece atenção especial. Elevadores, bombas, iluminação de corredores, garagens e áreas de lazer podem representar despesas relevantes para a coletividade.

Quando esses sistemas não são avaliados, o condomínio pode continuar suportando gastos que poderiam ser reduzidos por medidas tecnicamente adequadas.

A questão patrimonial aparece justamente nesse ponto: despesas operacionais recorrentes afetam o custo de utilização e conservação do imóvel, mesmo quando não são percebidas diretamente pelo proprietário da unidade.

O imóvel eficiente começa antes da instalação de equipamentos

Existe uma ideia equivocada de que tornar um imóvel sustentável significa instalar painéis solares, equipamentos modernos ou sistemas tecnológicos.

Essas soluções podem ser úteis, mas a eficiência começa em decisões mais fundamentais.

A orientação da construção em relação ao sol, a disposição das aberturas, a ventilação, o sombreamento, o desempenho da cobertura, as características das paredes e os materiais utilizados interferem nas condições térmicas e luminosas dos ambientes.

O Guia Interativo de Eficiência Energética em Edificações, elaborado no âmbito de uma iniciativa envolvendo o Ministério de Minas e Energia, o SindusCon-SP e a cooperação alemã para o desenvolvimento sustentável, apresenta estratégias relacionadas à envoltória dos edifícios, ventilação natural, iluminação e desempenho dos materiais.

O documento destaca, por exemplo, a importância de avaliar o fator solar dos vidros, a transmitância térmica e a transmissão luminosa. Em determinadas condições, vidros com controle solar podem reduzir a entrada de calor sem eliminar a necessidade de iluminação natural. A escolha, entretanto, exige considerar conjuntamente esses parâmetros. (Guia Interativo de Eficiência Energética em Edificações)

A ventilação cruzada também aparece como estratégia relevante. Quando existem aberturas em fachadas diferentes e condições adequadas de circulação, o movimento do ar pode favorecer o conforto térmico e reduzir a necessidade de utilização de equipamentos de resfriamento.

Entretanto, ventilação natural não é uma solução universal. Em determinados períodos, quando o ar externo está mais quente que o interno, abrir janelas pode aumentar a entrada de calor. O próprio guia técnico ressalta essa condição.

Essa observação mostra por que soluções sustentáveis não devem ser aplicadas indiscriminadamente. O que funciona em uma região ou tipologia pode não produzir o mesmo resultado em outra.

Para o proprietário de um imóvel existente, a avaliação deve começar pela identificação dos problemas reais. Uma janela com baixa capacidade de ventilação, uma cobertura que absorve muito calor ou um sistema de iluminação antigo podem justificar estudos específicos antes de qualquer investimento.

A etiqueta de eficiência energética e o que ela informa ao proprietário

Uma ferramenta importante para avaliar o desempenho energético das edificações é o Programa Brasileiro de Etiquetagem de Edificações, conhecido como PBE Edifica.

O programa permite classificar a eficiência energética de imóveis por meio da Etiqueta Nacional de Conservação de Energia, a ENCE. A classificação utiliza uma escala de A a E, sendo A a categoria de maior eficiência e E a de menor eficiência.

O Ministério de Minas e Energia informa que a avaliação contempla edifícios residenciais e não residenciais e pode considerar o desempenho termoenergético das construções. A metodologia atualmente regulamentada inclui as Instruções Normativas INI-C, para edificações comerciais, de serviços e públicas, e INI-R, para edificações residenciais, instituídas pela Portaria Inmetro nº 309, de 6 de setembro de 2022. (Inmetro, informações sobre o PBE Edifica)

A etiquetagem pode ser realizada na fase de projeto e também após a construção, conforme os procedimentos aplicáveis.

Para quem pretende comprar um imóvel novo, essa informação pode ajudar a compreender melhor suas características de eficiência. Para incorporadores e proprietários envolvidos em novas construções, a classificação também permite identificar aspectos que precisam ser considerados desde a concepção do empreendimento.

É importante, porém, não interpretar a etiqueta como uma garantia de que a conta de energia de qualquer ocupante será necessariamente baixa. O consumo real também depende da utilização, da quantidade de pessoas, dos equipamentos instalados, dos hábitos dos usuários e das condições de funcionamento da edificação.

A classificação é um instrumento de avaliação do desempenho energético, não uma promessa de despesa mensal específica.

As novas regras brasileiras para eficiência energética das edificações

A eficiência energética também passou a receber atenção regulatória mais direta no Brasil.

A Resolução CGIEE nº 4, de 26 de setembro de 2025, estabeleceu índices mínimos obrigatórios de eficiência energética para novas edificações residenciais, comerciais, de serviços e públicas.

O Ministério de Minas e Energia esclarece que essa regulamentação se aplica às edificações novas. Ela não impõe automaticamente a adequação das construções existentes, mesmo quando passam por reformas.

O cronograma prevê exigências progressivas. Entre os destaques, estão o nível mínimo C para novas edificações residenciais e comerciais, de serviços em municípios com mais de 100 mil habitantes a partir de 2028, e em municípios com mais de 50 mil habitantes a partir de 2035. Para edificações públicas federais, há exigência de nível A a partir de 2027.

A resolução também prevê metas específicas de desempenho energético para edifícios públicos federais, incluindo o padrão NZEB, sigla de Nearly Zero Energy Building, com prazo geral até 2035 e prazo diferenciado para o Rio Grande do Sul. (MME, Resolução CGIEE nº 4/2025)

Essa mudança merece atenção do mercado imobiliário.

Um proprietário que esteja avaliando a construção de um novo empreendimento precisa considerar as exigências aplicáveis ao projeto. Uma incorporadora ou construtora que trabalhe com novos edifícios também deverá observar o cronograma regulatório.

Já quem possui imóveis construídos deve compreender que a resolução não cria, por si só, uma obrigação geral de reformar todas as propriedades existentes para atingir determinada classificação.

Isso não elimina a importância de melhorar o desempenho dos imóveis atuais. Significa apenas que é necessário distinguir as exigências aplicáveis às novas construções das decisões voluntárias de modernização do patrimônio existente.

A economia de energia precisa ser medida, não presumida

Uma das formas mais simples de identificar oportunidades de eficiência é acompanhar o consumo real.

Não basta observar o valor total da conta de energia. É necessário verificar a quantidade de quilowatts-hora consumida, os períodos de maior utilização e os equipamentos que concentram a demanda.

Em um condomínio, a análise pode começar pelas áreas comuns. Em um imóvel comercial, pode envolver iluminação, climatização, bombas e equipamentos. Em uma residência, pode considerar ar-condicionado, aquecimento de água, iluminação e eletrodomésticos.

O Inmetro disponibiliza informações sobre equipamentos etiquetados no Programa Brasileiro de Etiquetagem. No caso dos condicionadores de ar, a etiqueta atualizada considera estimativa de consumo anual segundo condições padronizadas, permitindo comparar modelos de maneira mais informada. (Inmetro, condicionadores de ar)

Essa comparação pode ser útil na substituição de equipamentos antigos, mas a decisão também deve considerar capacidade adequada ao ambiente, instalação, manutenção e condições de uso.

Exemplo prático: avaliando uma melhoria na iluminação de um condomínio

Considere um condomínio hipotético cuja iluminação das áreas comuns consuma 2.000 kWh por mês.

Uma substituição de luminárias, associada à instalação de sensores em locais apropriados, poderia ser avaliada por meio de um estudo técnico. Para fins exclusivamente ilustrativos, suponha que a intervenção permita reduzir o consumo considerado em 10%.

O cálculo seria:

Consumo anterior: 2.000 kWh por mês.

Redução hipotética: 10%.

Economia mensal: 200 kWh.

Considerando apenas um custo variável evitável de R$ 1,00 por kWh, a economia estimada seria de R$ 200 por mês, ou R$ 2.400 ao ano.

Se o investimento inicial fosse de R$ 6.000, o prazo simples de retorno seria:

R$ 6.000 ÷ R$ 2.400 = 2,5 anos.

Esse resultado é um exemplo matemático, não uma previsão de economia para condomínios brasileiros.

O cálculo não considera custos de manutenção, reposição de equipamentos, alterações tarifárias, financiamento, tributos ou mudanças no padrão de utilização. Além disso, uma conta de energia possui componentes que não necessariamente diminuem na mesma proporção da redução do consumo.

Na prática, seria necessário comparar contas anteriores e posteriores à intervenção, mantendo critérios semelhantes de medição e considerando as condições reais de funcionamento.

O exemplo demonstra que o investimento deve ser avaliado pela economia efetivamente possível, e não apenas pela aparência moderna dos equipamentos.

Energia solar: oportunidade que exige análise técnica e financeira

A geração de energia solar fotovoltaica é uma das alternativas mais conhecidas quando se fala em sustentabilidade no setor imobiliário.

A possibilidade de produzir energia no próprio imóvel pode reduzir a dependência da energia comprada da distribuidora, conforme a capacidade do sistema e as regras aplicáveis à conexão e compensação.

Mas a instalação de painéis solares não deve ser tratada como uma decisão automática.

É necessário avaliar a incidência solar, a orientação e a inclinação da cobertura, a presença de sombras, as condições estruturais do telhado, o consumo da unidade e os custos de aquisição, instalação e manutenção do sistema.

Também é indispensável compreender as regras de geração distribuída.

A Lei nº 14.300/2022 instituiu o marco legal da microgeração e minigeração distribuída e o Sistema de Compensação de Energia Elétrica, o SCEE.

A ANEEL explica que existem modalidades como autoconsumo local, autoconsumo remoto, geração compartilhada e geração distribuída em empreendimentos com múltiplas unidades consumidoras. Nesta última modalidade, a energia pode ser distribuída entre os condôminos segundo percentuais ou prioridades definidos pelos consumidores, observadas as condições regulatórias. (ANEEL, Micro e Minigeração Distribuída)

Isso permite que a análise de um sistema solar seja feita também no contexto de condomínios, e não apenas em residências individuais.

Entretanto, a energia gerada e os créditos compensados estão sujeitos às regras do sistema, às condições de conexão e ao enquadramento aplicável. Não é correto afirmar que a instalação garante uma conta de energia igual a zero.

Em um condomínio, também é necessário considerar a área disponível, o consumo das áreas comuns, a aprovação das decisões pertinentes e a forma de distribuição dos benefícios.

O proprietário precisa conhecer o custo completo do projeto e a economia que pode ser efetivamente aproveitada. Uma proposta comercial que apresenta apenas uma estimativa de economia sem demonstrar premissas, tarifas, geração prevista e condições contratuais não é suficiente para justificar o investimento.

Sustentabilidade também envolve água e materiais

A eficiência patrimonial não se limita ao consumo de eletricidade.

A água é outro recurso que exige atenção, especialmente em condomínios, imóveis comerciais e propriedades com jardins, piscinas ou sistemas de irrigação.

A identificação de vazamentos, a instalação de equipamentos economizadores, o controle do consumo e a avaliação de sistemas de aproveitamento de água pluvial podem fazer parte de uma estratégia de uso racional.

Entretanto, sistemas de reúso e aproveitamento de água da chuva precisam ser projetados adequadamente. Não basta instalar reservatórios e utilizar água sem considerar sua qualidade, finalidade, separação das redes e condições sanitárias aplicáveis.

O mesmo cuidado deve existir nas reformas.

A substituição de pisos, revestimentos, esquadrias, telhados e instalações gera resíduos que precisam receber destinação adequada.

A Resolução CONAMA nº 307/2002 estabelece diretrizes, critérios e procedimentos para a gestão dos resíduos da construção civil, tendo sido alterada por resoluções posteriores.

Seu alcance inclui resíduos provenientes de construções, reformas, reparos, demolições e preparação de terrenos. (CONAMA, Resolução nº 307/2002)

Para o proprietário, isso representa mais uma dimensão da gestão patrimonial: uma reforma não deve ser avaliada somente pelo resultado estético ou pelo custo da mão de obra. É necessário considerar os materiais utilizados, a durabilidade, a manutenção futura e a destinação dos resíduos gerados.

Um material inicialmente mais barato pode não ser a melhor escolha se exigir substituições frequentes. Por outro lado, um material de custo superior não é automaticamente mais sustentável ou economicamente vantajoso.

A comparação deve considerar a vida útil esperada, as condições de uso, a manutenção e a disponibilidade de soluções de reposição.

Nem toda melhoria sustentável aumenta o valor de mercado

É importante estabelecer uma distinção que evita expectativas equivocadas.

Uma melhoria que reduz o consumo de energia pode diminuir despesas operacionais. Uma solução que melhora a ventilação pode aumentar o conforto. Uma cobertura mais eficiente pode reduzir a entrada de calor e a dependência de climatização.

Esses benefícios são relevantes.

Entretanto, não existe uma regra universal que assegure que cada investimento sustentável produzirá aumento proporcional no preço de venda ou no valor do aluguel.

O mercado imobiliário considera diversos fatores, como localização, estado de conservação, oferta, demanda, padrão construtivo, características da unidade e perfil dos compradores e locatários.

A eficiência pode representar um diferencial, especialmente quando os benefícios são comprováveis e relevantes para quem utiliza o imóvel. Mas a existência de uma tecnologia ou certificação não garante, sozinha, valorização.

Também é importante considerar quem efetivamente recebe a economia.

Em um imóvel alugado, por exemplo, o consumo individual de energia pode ser pago diretamente pelo locatário. Nesse caso, uma melhoria pode reduzir a despesa do ocupante sem gerar necessariamente uma economia imediata para o proprietário.

Em contrapartida, a redução do consumo nas áreas comuns pode repercutir nas despesas condominiais, beneficiando os proprietários e ocupantes conforme a forma de distribuição dos encargos.

A decisão de investir precisa considerar essa relação.

O proprietário deve compreender quem paga a despesa, quem recebe o benefício e em quanto tempo o investimento poderá produzir um resultado econômico.

Como incorporar a sustentabilidade à gestão patrimonial

A adoção de práticas sustentáveis deve começar pela identificação dos problemas existentes.

Em um imóvel residencial, pode fazer sentido analisar o consumo de energia, as condições de ventilação, o desempenho dos equipamentos e o desperdício de água.

Em um condomínio, a revisão pode abranger iluminação das áreas comuns, elevadores, bombas, sistemas de climatização, cobertura e geração distribuída.

Em um imóvel comercial, o condicionamento de ar, a iluminação e os equipamentos podem representar pontos relevantes de investigação, de acordo com a atividade desenvolvida.

A partir desse diagnóstico, o proprietário poderá comparar alternativas e decidir quais intervenções possuem justificativa técnica e financeira.

Uma medida simples pode apresentar um resultado interessante sem exigir grande reforma. Em outros casos, apenas um retrofit mais amplo será capaz de corrigir problemas estruturais de desempenho.

O importante é evitar investimentos motivados exclusivamente por tendências ou discursos comerciais.

Uma decisão bem fundamentada precisa considerar o custo inicial, a economia potencial, a vida útil, a manutenção, a compatibilidade com a construção e os benefícios efetivos para quem utiliza o imóvel.

A sustentabilidade precisa fazer parte do futuro do patrimônio

A eficiência energética e a sustentabilidade estão deixando de ser assuntos restritos ao projeto arquitetônico. Elas passaram a integrar o debate sobre conservação, custos operacionais, qualidade de utilização e desempenho das edificações.

Os dados da EPE mostram a relevância do consumo energético das construções no Brasil. O PBE Edifica oferece instrumentos de classificação do desempenho. As novas regras do CGIEE demonstram que os requisitos de eficiência também estão avançando no campo regulatório.

Para o proprietário, essas mudanças representam a necessidade de ampliar a forma de avaliar seus imóveis.

Não basta saber quanto custaram, quanto valem ou quanto produzem em aluguel. Também é necessário compreender como funcionam, quais recursos consomem, quais despesas podem ser reduzidas e quais melhorias têm justificativa técnica e econômica.

Isso não significa transformar todos os imóveis em construções de alta tecnologia.

Significa reconhecer que uma propriedade bem administrada precisa funcionar de maneira adequada, oferecer condições satisfatórias de utilização e evitar desperdícios que poderiam ser corrigidos.

A sustentabilidade patrimonial começa justamente nessa compreensão.

Um imóvel eficiente não é apenas aquele que consome menos energia. É aquele que utiliza melhor seus recursos, preserva sua funcionalidade e oferece condições adequadas de uso sem gerar desperdícios desnecessários.

A gestão patrimonial que incorpora essa visão passa a considerar não apenas o presente da propriedade, mas também sua capacidade de continuar cumprindo sua função ao longo dos anos.

E, à medida que os imóveis incorporam novos sistemas, equipamentos, sensores e soluções de automação, surge outra questão importante: como utilizar a tecnologia para acompanhar o desempenho da carteira e tomar decisões mais precisas?

Esse será o tema do Capítulo 83 | Tecnologia, dados e inteligência artificial na gestão patrimonial.